Les textes présentés sont extraits de la revue Investissements Conseil

Les résidences avec services proposent des logements dotés d'une cuisine ou d'une kitchenette, avec services complémentaires à la carte de caractère para-hôtetier.

Ces résidences avec services englobent les résidences de tourisme classées, ainsi que d'autres types de résidence telles :
- les résidences hôtelières en ville
- les résidences pour étudiants
- les résidences pour les personnes âgées dépendantes ou non
- les résidences d'affaires...

Pour ces trois dernières catégories, il importe néanmoins que trois des quatre services énumérés ci-dessous soient systématiquement proposés à la carte, à savoir:
- l'accueil et la réception
- les petits-déjeuners
- la blanchisserie et la fourniture de linge de maison
- l'entretien et le nettoyage des logements

Si elles répondent à ces conditions, ces résidences bénéficient d'un avantage fiscal performant puisqu'il autorise l'acquéreur à demander le remboursement de la TVA ayant grevé son acquisition, ce qui diminue d'autant son coût d'acquisition.

En outre, si ces résidences sont situées dans des zones géographiques spécifiques, dénommées zones de revitalisation rurale ou zones rurales répondant à l'Objectif 2, l'investisseur a droit, en plus du remboursement de TVA, à une réduction d'impôt spécifique.

Dans ce contexte, il convient donc de distinguer deux types de résidence avec services : celles situées hors zone rurale spécifique et celles situées en zone rurale spécifique.

Les résidence de tourisme hors ZRR

Les résidences de tourisme classées et les résidences para-hôtelières conservent la possibilité de récupérer immédiatement la TVA sur le prix d'acquisition.

La récupération de la TVA est possible pour tout particulier :

- qu'il soit loueur en meublé professionnel ou non professionnel
- qu'il achète meublé ou nu, à la condition expresse qu'il loue par bail commercial de neuf ans an minimum (dans la pratique les baux conclus sont plutôt de onze ans) à un exploitant qui loue meublé dans une résidence de tourisme classée ou dans un autre établissement proposant, en plus de l'hébergement, les quatre services mentionnés.

Limites du remboursement de TVA

Depuis que la France applique la directive européenne sur la TVA immobilière, la durée d'amortissement de cette TVA est passée de dix à vingt ans pour les résidences dont le permis de construire est postérieur au 31 décembre 1995. Cette disposition entraîne la restitution au fisc de la TVA non amortie en cas de revente avant vingt ans. Celle-ci est calculée au prorata du nombre d'années restant à courir.

Exemple : 10 000 € de TVA ont été récupérés sur un appartement acquis il y a huit ans. S'il est revendu, le bailleur doit restituer 10 000€ x 12/20, soit 6 000€.Autrement dit, mieux vaut prévoir une revente sur le très long terme, après vingt ans si possible, pour ne pas perdre une partie de l'avantage fiscal.

Imputation des charges

Les revenus locatifs tirés de la location d'une résidence de tourisme ou avec services sont imposés dans la catégorie des BIC.

A ce titre, le contribuable peut opter pour différents régimes fiscaux dont le réel simplifié.
Ce dernier lui permet de déduire les frais généraux (frais de gestion, impôts locaux, frais d'acquisition, intérêts d'emprunts, travaux d'entretien ou de remise en état) de la manière suivante :

-s'il est loueur en meublé non professionnel, les déficits éventuels sont reportables sur les résultats bénéficiaires de même nature, et ce pendant les cinq années suivantes

-s'il est loueur en meublé professionnel, les déficits occasionnés sont alors imputables sur les revenus globaux.

En revanche, même soumis aux BIC, seul l'amortissement linéaire est permis.
L'amortissement dégressif est interdit.

Les résidence de tourisme en ZRR

* Cette résidence est constituée d'un ensemble homogène de chambres ou d'appartements meublés, disposés en unités collectives ou pavillonnaires
* Elle doit avoir la capacité d'au moins cent lits, loués à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile.
* Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Certaines de ces résidences proposent, en outre, divers services à la carte de nature para-hôtelière.
* Dans tous les cas, la résidence de tourisme doit être gérée par une seule personne physique ou morale. Elle peut être placée sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Quant au "classement", la décision est prise par le préfet après avis de la commission départementale d'action touristique. L'exploitant doit, en outre, souscrire un engagement de promotion touristique à l'étranger dans les conditions fixées parles articles 176 à 178 de l'annexe XI au CGI

* Les résidences para-hôtelières, ne s'adressant pas spécifiquement à une clientèle de touristes, sont, pour leur part, tenues de proposer trois des quatre services à la carte déjà cités.

Les résidences avec services proposent des logements dotés d'une cuisine ou d'une kitchenette, avec services complémentaires à la carte de caractère para-hôtetier.

Ces résidences avec services englobent les résidences de tourisme classées, ainsi que d'autres types de résidence telles :

- les résidences hôtelières en ville
- les résidences pour étudiants
- les résidences pour les personnes âgées dépendantes ou non
- les résidences d'affaires...

Pour ces trois dernières catégories, il importe néanmoins que trois des quatre services énumérés ci-dessous soient systématiquement proposés à la carte, à savoir:
- l'accueil et la réception
- les petits-déjeuners
- la blanchisserie et la fourniture de linge de maison
- l'entretien et le nettoyage des logements

Si elles répondent à ces conditions, ces résidences bénéficient d'un avantage fiscal performant puisqu'il autorise l'acquéreur à demander le remboursement de la TVA ayant grevé son acquisition, ce qui diminue d'autant son coût d'acquisition.

En outre, si ces résidences sont situées dans des zones géographiques spécifiques, dénommées zones de revitalisation rurale ou zones rurales répondant à l'Objectif 2, l'investisseur a droit, en plus du remboursement de TVA, à une réduction d'impôt spécifique.